다주택자 양도세 중과, 2027~2028년 한시 완화 총정리

다주택자 양도세 중과가 2027년과 2028년, 2년에 걸쳐 한시적으로 완화됩니다. 2026년 세제개편안에 담긴 내용으로, 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 붙는 가산세율이 1세대 2주택은 +20%p에서 +5%p로, 1세대 3주택 이상은 +30%p에서 +10%p로 낮아지는 구조입니다(2027년 양도분 기준).

주택 수를 정리해야 한다는 것은 알지만 세금 때문에 결정을 미뤄 오신 분들이 많습니다. 이번 개정은 그 결정을 "언제 하느냐"의 문제로 바꿔 놓습니다. 완화 폭이 2027년과 2028년에 서로 다르고, 2026년에 이미 양도한 주택에도 길이 열려 있기 때문입니다.

이 글에서는 현행 중과세율이 어떻게 되어 있는지, 2027·2028년에 각각 얼마나 낮아지는지, 반드시 충족해야 하는 보유기간 요건은 무엇인지, 그리고 2026년 양도분 소급 특례를 어떻게 이해해야 하는지를 표로 정리했습니다.

먼저 짚고 갈 전제 아래 내용은 2026년 발표된 정부의 세제개편안(개정안) 기준입니다. 아직 국회를 통과한 확정 법률이 아니며, 심의 과정에서 완화 폭이나 적용 기간이 조정될 수 있습니다. 매도 일정처럼 되돌리기 어려운 결정을 확정하시기 전에는 최종 입법 결과를 반드시 확인하셔야 합니다.

다주택자 양도세 중과 완화, 무엇이 달라지나? (핵심 요약)

조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자에게 적용되는 중과 가산세율이 2027년 1월 1일부터 2028년 12월 31일까지 한시적으로 낮아집니다. 1세대 2주택은 기본세율 +20%p에서 2027년 +5%p·2028년 +10%p로, 1세대 3주택 이상은 기본세율 +30%p에서 2027년 +10%p·2028년 +15%p로 적용됩니다. 다만 보유기간이 2년 이상인 경우에만 적용됩니다.

표에서 한 가지 규칙이 읽힙니다. 완화 폭이 2027년에 가장 크고, 2028년에는 절반가량 줄어듭니다. 2주택자는 2027년에 15%p, 2028년에 10%p가 낮아지고, 3주택 이상은 2027년에 20%p, 2028년에 15%p가 낮아집니다. 늦게 팔수록 혜택이 줄어드는 설계입니다.

개정 취지로 제시된 것은 다주택자 보유세 정상화에 따른 매도 기회 부여입니다. 보유 부담이 커지는 만큼 나갈 문을 한시적으로 넓혀 주겠다는 뜻으로, 문이 열려 있는 기간이 정해져 있다는 점이 이 제도의 핵심입니다.

① 현행 중과세율부터 확인하세요

조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자에게는 기본세율에 가산세율이 더해집니다.

기본세율은 과세표준 구간에 따라 6~45%가 적용되는 누진세율입니다. 여기에 가산세율이 얹히는 구조이므로, 3주택 이상 보유자가 높은 과세표준 구간에 걸리면 세율이 상당한 수준까지 올라갑니다.

이번 개정은 이 가산세율 자체를 없애는 것이 아니라, 가산세율 조항에 단서를 붙여 일정 기간 동안 낮은 가산세율을 적용하는 방식입니다. 그래서 "중과가 폐지됐다"가 아니라 "중과 폭이 한시적으로 줄었다"로 이해하시는 것이 정확합니다.

② 1세대 2주택, 이렇게 완화됩니다

1세대 2주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우, 양도 시기에 따라 가산세율이 아래와 같이 적용됩니다.

기존 +20%p였던 가산세율이 2027년에는 +5%p, 2028년에는 +10%p로 낮아집니다. 보유기간이 2년 이상인 경우에만 적용된다는 조건이 붙습니다.

③ 1세대 3주택 이상, 이렇게 완화됩니다

3주택 이상 보유자도 같은 방식으로 한시완화를 적용받습니다.

기존 +30%p였던 가산세율이 2027년 +10%p, 2028년 +15%p로 낮아집니다. 2주택자와 마찬가지로 보유기간 2년 이상 요건이 적용됩니다.

상담을 하다 보면 "몇 채부터 3주택 이상이냐"는 질문 이전에 "내 주택 수가 몇 채로 계산되느냐"에서 막히는 경우가 훨씬 많습니다. 세대 단위 판정, 조합원입주권·분양권의 취급, 상속받은 주택처럼 주택 수 계산이 갈리는 지점이 있기 때문입니다. 완화된 세율표를 보기 전에 내가 2주택 줄인지 3주택 줄인지부터 확정하는 것이 순서입니다.

2주택과 3주택 이상은 이번 완화에서도 가산세율이 5%p씩 차이 납니다. 주택 수 판정이 애매하다면, 매도 계약을 하기 전에 한 번 짚고 넘어가시는 편이 안전합니다.

④ 보유기간 2년 요건 — 완화의 전제 조건입니다

이번 한시완화는 보유기간 2년 이상인 주택에 한정해 적용됩니다. 2주택이든 3주택 이상이든, 2027년에 양도하든 2028년에 양도하든 이 요건은 동일하게 붙습니다.

바꿔 말하면, 보유기간이 2년에 미치지 못하는 주택을 양도하는 경우에는 기존 가산세율(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)이 그대로 적용됩니다. 완화 세율표만 보고 매도 시점을 잡았다가 보유기간에서 걸리면 결과가 완전히 달라집니다.

실무에서 가장 먼저 확인해야 할 것이 취득일입니다. 취득 시기를 언제로 보느냐(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날 등)에 따라 2년 충족 여부가 며칠 차이로 갈리는 경우가 실제로 있습니다. 매도 시점을 조금 늦춰 2년을 채우는 것이 유리한 상황인지도 함께 따져 볼 필요가 있습니다.

⑤ 2026년에 판 주택도 완화 세율을 적용받을 수 있습니다

이번 개정안의 적용 시기는 2027년 1월 1일 이후 양도하는 분부터입니다. 다만 특례 규정을 통해 2026년 양도분에도 길이 열려 있습니다.

중과세율이 적용된 2026년 양도분이라도, 2027년 1월 1일 이후 예정신고·확정신고를 하는 경우 완화된 중과세율(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p)을 적용받을 수 있습니다. 이 경우에도 보유기간 2년 이상 요건은 동일하게 적용됩니다.

여기서 오해하기 쉬운 지점

이 특례를 "신고를 2027년으로 미루면 세금이 줄어든다"로 읽으시면 위험합니다. 양도소득세 예정신고에는 법정 기한이 있고, 기한을 넘기면 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 별도로 발생합니다. 세율이 낮아진 만큼을 가산세로 되돌려주는 결과가 될 수 있습니다.

정확히 말하면 이 특례는 "2027년 1월 1일 이후에 하게 되는 신고"에 완화 세율을 연결해 주는 규정입니다. 양도 시점이 2026년 하반기여서 예정신고 기한 자체가 자연스럽게 2027년으로 넘어가는 경우, 또는 2026년 양도분에 대한 확정신고를 2027년 5월에 하는 경우가 여기에 해당할 수 있습니다.

다만 2026년 양도분 중 어떤 경우가 어느 신고 단계에서 완화 세율을 적용받는지, 이미 예정신고를 마친 경우 확정신고나 경정청구로 정산이 가능한지는 초안 자료만으로는 단정할 수 없습니다. (2026년 양도분의 신고 단계별 적용 방식 — [확인 필요]) 금액이 큰 사안인 만큼, 개별 사실관계를 놓고 확인하신 뒤 움직이시길 권합니다.

2026년에 조정대상지역 내 주택을 양도했거나 양도할 예정이시라면, 양도일·예정신고 기한·확정신고 시기를 한 장에 늘어놓고 보는 작업이 먼저입니다. 이 세 날짜의 배치에 따라 적용 세율이 달라질 수 있습니다.

숫자로 한 번에 보는 정리

가산세율 비교

완화 폭

공통 요건과 날짜

그래서 언제 파는 게 유리할까요?

가장 많이 나올 질문입니다. 개정안이 확정된다는 전제 아래, 판단 재료만 정리해 드립니다. 단정적인 답은 드리지 않습니다.

2027년이 유리하게 작용하는 경우

1. 세율만 놓고 보면 2027년이 2028년보다 낮습니다. 2주택은 5%p, 3주택 이상은 5%p 차이가 납니다.

2. 보유기간 2년 요건을 이미 충족했고, 매도 자체는 확정된 계획인 경우 → 굳이 2028년까지 끌 세제상 이유는 크지 않습니다.

서두르지 않는 편이 나을 수 있는 경우

1. 보유기간이 아직 2년에 못 미치는 경우 → 2년을 채운 뒤 양도하는 것과 그렇지 않은 경우의 세액 차이가 큽니다.

2. 시세·임대차 계약·자금 계획상 2028년 매도가 불가피한 경우 → 2028년에도 여전히 현행보다는 낮은 세율이 적용됩니다.

그리고 반드시 함께 고려해야 할 변수

• 개정안은 아직 확정 법률이 아닙니다. 완화 폭과 기간이 국회 심의에서 조정될 가능성이 남아 있습니다.

• 세율은 세액을 결정하는 여러 요소 중 하나입니다. 양도차익 규모, 취득가액과 필요경비 인정 범위, 다른 주택의 매도 순서, 보유세 부담까지 함께 놓고 봐야 실제 유불리가 나옵니다. 특히 여러 채를 순차적으로 정리할 계획이라면 어느 집을 먼저 파느냐가 세율표 자체보다 큰 차이를 만듭니다.

• 매도 시점을 미루는 결정은 세금만으로 내릴 수 없습니다. 시장 상황과 자금 일정이 세액 차이보다 큰 금액을 좌우하는 경우가 많습니다.

서형민 세무사가 도와드릴 수 있는 부분

다주택자 양도세는 "세율이 몇 %냐"보다 "내가 어느 칸에 들어가느냐"에서 결과가 갈리는 세목입니다. 이번 한시완화도 마찬가지로, 세율표를 아는 것과 내 상황에 적용하는 것은 다른 일입니다.

실무에서 함께 점검해 드리는 항목은 다음과 같습니다.

1. 주택 수 판정 — 세대 단위 주택 수 산정, 2주택과 3주택 이상 중 어느 구간에 해당하는지 확인

2. 보유기간 검토 — 취득 시기 판정과 2년 요건 충족 여부, 며칠 차이로 갈리는 경우의 매도일 조정

3. 양도 시점 설계 — 2027년과 2028년, 그리고 2026년 양도분 소급 특례까지 놓고 본 세액 비교

4. 2026년 양도분 정산 가능성 검토 — 신고 단계와 시점에 따라 완화 세율 적용 여지가 있는지, 이미 신고를 마쳤다면 어떤 절차가 필요한지 확인

5. 매도 순서 설계 — 여러 채를 정리할 때 어느 주택을 먼저 양도하는 것이 전체 세부담 측면에서 유리한지 검토

6. 신고 리스크 사전 점검 — 기한 관리, 취득가액·필요경비 자료 정비, 가산세 발생 소지 확인

특히 2026년 하반기에 주택을 양도하셨거나 양도 예정인 경우, 보유기간이 2년 전후인 주택을 보유하신 경우, 주택 수 판정이 애매한 경우는 며칠·한 칸 차이로 세액이 크게 달라질 수 있는 영역입니다. 계약서에 도장을 찍은 뒤에는 되돌릴 수 없는 부분이므로, 매도 계약 전 단계에서 검토하시는 것을 권합니다.

자주 하는 질문 FAQ

Q1. 조정대상지역 다주택자 양도세 중과세율은 얼마인가요?

현행 기준으로 1세대 2주택은 기본세율(6~45%)에 20%p, 1세대 3주택 이상은 30%p가 가산됩니다. 2026년 세제개편안이 확정되면 2027년 양도분부터 2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p로 한시 완화되며, 2028년에는 각각 +10%p, +15%p가 적용됩니다.

Q2. 보유기간이 2년이 안 되면 한시완화를 못 받나요?

네, 이번 한시완화는 보유기간 2년 이상인 경우에 한정해 적용됩니다. 보유기간이 2년 미만이라면 기존 가산세율(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)이 그대로 적용되므로, 취득일 기준으로 2년 충족 여부를 먼저 확인하셔야 합니다.

Q3. 2027년과 2028년 중 언제 파는 게 더 유리한가요?

가산세율만 놓고 보면 2027년(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p)이 2028년(+10%p, +15%p)보다 낮습니다. 다만 양도차익 규모, 보유기간, 다른 주택의 매도 순서에 따라 실제 유불리가 달라질 수 있어 개별 시뮬레이션이 필요합니다.

Q4. 2026년에 이미 판 주택도 완화된 세율을 적용받나요?

특례 규정에 따라 2026년 양도분이라도 2027년 1월 1일 이후 예정신고·확정신고를 하는 경우 완화된 중과세율(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p)을 적용받을 수 있습니다. 보유기간 2년 이상 요건은 동일하게 적용되며, 구체적인 적용 방식은 개별 신고 일정에 따라 달라질 수 있습니다.

Q5. 2026년에 이미 중과세율로 신고를 마쳤다면 환급받을 수 있나요?

특례는 2027년 1월 1일 이후의 예정신고·확정신고에 완화 세율을 적용하는 방식입니다. 이미 신고를 마친 경우 확정신고나 경정청구 등 어떤 절차가 필요한지는 개별 상황에 따라 다르므로, 신고 시점과 방법을 함께 확인해 보시는 것이 좋습니다.

Q6. 세금을 줄이려고 신고를 2027년으로 미뤄도 되나요?

권해 드리기 어렵습니다. 양도소득세 예정신고에는 법정 기한이 있고, 기한을 넘기면 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 별도로 발생합니다. 완화 세율로 줄인 금액보다 가산세가 커질 수 있으므로, 신고 기한을 지키면서 적용 가능한 방법이 있는지 먼저 확인하셔야 합니다.

Q7. 이 내용은 확정된 법인가요?

2026년 발표된 정부 세제개편안(개정안)에 담긴 내용으로, 아직 국회를 통과한 확정 법률이 아닙니다. 심의 과정에서 완화 폭이나 적용 기간이 조정될 수 있으므로, 매도 일정을 확정하기 전에는 최종 입법 결과를 확인하시기 바랍니다.

이번 개정은 "다주택자 세금을 깎아준다"기보다, "정리할 계획이 있다면 이 기간 안에 하라"는 신호에 가깝습니다. 그래서 세율표를 아는 것보다 내 주택 수, 보유기간, 매도 순서를 어떻게 배치하느냐가 훨씬 큰 차이를 만듭니다.

2주택인지 3주택 이상인지, 보유기간 2년을 채웠는지, 2026년에 양도한 주택이 소급 특례에 걸리는지 — 이 세 가지만 정리해도 판단의 윤곽이 잡힙니다. 혼자 판단하기 어렵거나 매도 계약을 앞두고 계시다면, 서형민 세무사에게 편하게 문의해 주세요. 보유 현황과 일정을 함께 보며 시점을 정리해 드리겠습니다.

면책

본 글은 2026년 발표된 정부 세제개편안(개정안)을 바탕으로 작성한 일반적인 정보 제공 목적의 콘텐츠이며, 2026년 8월 기준입니다. 개정안은 국회 심의·의결을 거쳐 확정되므로 최종 법률의 내용과 시행 시기는 달라질 수 있습니다. 또한 동일한 양도라도 세대 구성과 주택 수, 조정대상지역 지정 여부, 보유기간, 취득가액과 필요경비 등 개별 사실관계에 따라 세액과 신고 방법이 달라질 수 있습니다. 구체적인 사안은 반드시 세무 전문가와 상담 후 판단하시기 바랍니다.